Blog

Sep 11, 2023

Alors que les locataires de Williamsburg luttent contre l'installation de batteries sur le toit, la ville prend des mesures pour les rendre de plein droit

Une installation de batterie lithium-ion sur le toit est prévue pour le toit du 315 Berry

Une installation de batterie lithium-ion sur le toit est prévue pour le toit du 315 Berry Street, photographié en 2012. Photo par Christopher McBride pour PropertyShark

Note de l’éditeur: Ce matin, le Conseil des normes et des appels de la ville de New York a approuvé un permis spécial pour l’installation d’un système de stockage d’énergie par batterie au 315 Berry Street, permettant à MicroGrid Networks de poursuivre le processus d’autorisation du Département de la construction.

Les locataires d’un immeuble de Williamsburg du début du 20e siècle luttant contre l’installation de batteries lithium-ion sur leur toit – l’une des premières installations résidentielles de la ville – soulignent une situation qui pourrait se produire dans toute la ville si un amendement au texte de zonage du Département de l’urbanisme est proposé comme proposé.

Les locataires du 315 Berry se battent contre MicroGrid Networks devant le Conseil des normes et des appels de la ville depuis 2021, date à laquelle ils ont découvert que la société, avec l’approbation de leurs propriétaires, prévoyait d’installer un système de stockage d’énergie qui alimenterait la sous-station Water Street de Williamsburg, gérée par Con Ed, avec une puissance supplémentaire de 3 mégawatts. (La capacité actuelle de la centrale est d’environ 375 mégawatts.)

MicroGrid Networks a demandé un permis spécial pour entreprendre l’installation dans une zone résidentielle. Si les plans de la Ville du Oui du maire sont adoptés, un permis spécial ne sera plus nécessaire et un propriétaire pourra installer un tel système de plein droit.

Dégâts d’eau apparents à l’intérieur de l’un des appartements du 315, rue Berry. Photo via Olivia Silver

Alors que les locataires Brownstoner ont parlé pour soutenir la transition vers l’énergie verte, ils ont déclaré qu’ils ne voulaient pas que des décisions soient prises qui pourraient mettre les New-Yorkais en danger, et ils ont des craintes pour la sécurité incendie et la capacité de leur bâtiment à supporter le poids de l’eau qui serait nécessaire pour lutter contre un incendie de batterie, ainsi que la capacité du FDNY à lutter contre l’incendie.

« Un incendie récent dans le Bronx a complètement détruit les bâtiments », a déclaré le locataire Steve Silver lors d’une audience de BSA en mars. « Il a été fabriqué, cet incendie, par un vélo électrique. Ce qu’ils proposent de mettre sur notre toit, c’est l’équivalent de 30 000 vélos électriques. »

Le locataire Lawrence Swan a déclaré que personne ne voudrait de l’installation, un total de 15 batteries, au-dessus de leurs têtes. « Je ne pense pas que vous le voudriez sur votre toit, et je ne pense pas que les propriétaires de MicroGrid le voudraient chez eux. Le propriétaire n’en voudrait pas sur le sien. Mais vous savez que les locataires ici ont très peu à dire. Nous n’aimons pas ça, nous n’en voulons pas. »

Swan a déclaré que si l’installation de systèmes de batteries sur les toits doit être faite, ce devrait être sur de nouvelles constructions qui pourraient être conçues pour les contenir, plutôt que sur une usine vieille de près de 100 ans.

Les locataires disent que l’immeuble du 315, rue Berry n’est pas bien entretenu et qu’il y a régulièrement des ordures empilées à l’extérieur. Photo via Olivia Silver

Cependant, tout au long du processus, MicroGrid Networks a fait valoir que les batteries se sont avérées sûres et ne sont pas les mêmes que les batteries des vélos électriques fréquemment dans les nouvelles pour déclencher des incendies domestiques; que les ingénieurs ont montré que le bâtiment – une ancienne usine de munitions – peut les soutenir et supporter le poids de l’eau de la lutte contre un incendie; et que le FDNY a mis en place des systèmes rigoureux pour gérer les batteries.

En fin de compte, MicroGrid Networks affirme que le stockage d’énergie propre est désespérément nécessaire à New York, et que l’utilisation de bâtiments résidentiels pour ce stockage est nécessaire pour faire la transition vers l’énergie solaire, éolienne et d’autres sources d’énergie renouvelables.

L’immeuble de sept étages et 49 unités, selon les locataires, est le premier bâtiment de la ville converti avec la loi sur les lofts dans les années 70, et de nombreux locataires artistes à loyer stabilisé de longue date y vivent toujours. Il compte actuellement 57 violations ouvertes, et les locataires ont déclaré que l’agent de gestion Richie Herbst du 315 Berry St Corp, le propriétaire de l’immeuble, ne réagissait pas à la résolution des problèmes, aggravant les craintes que le bâtiment ne soit pas correctement équipé pour gérer le projet.

Brownstoner a contacté Herbst, mais n’a pas eu de réponse au moment de la publication. Herbst a déclaré à BK Reader en 2022 qu’il recevrait « beaucoup moins » que 5 000 dollars par mois pour louer l’espace de toit à MicroGrid Networks.

Un trou dans la cage d’escalier au 315, rue Berry. Photo via Oliver Silver

Bien que le FDNY ait publié une lettre de non-objection au projet, les locataires ont déclaré que les pompiers leur avaient dit lors d’une récente réunion du conseil communautaire qu’ils n’avaient aucune expérience de la lutte contre de tels incendies de batterie. En 2021, le service d’incendie local a lancé une pétition contre le projet, ont déclaré des locataires.

Le locataire Dana Kane a demandé lors de la récente audience de la BSA : « Comment pensez-vous que nous nous sentons en sachant que les pompiers ne veulent pas aller sur le toit s’il y a une explosion ? »

« Vous ne pouvez pas, pas plus que MicroGrid, garantir que le projet n’explosera pas. Et c’est le problème en un mot », a-t-elle déclaré aux commissaires.

Kane a déclaré que BSA transmettait la responsabilité de la sécurité de l’installation au Département des bâtiments. « Chaque [agence], y compris la BSA, prend soin d’affirmer que ce n’est pas sa responsabilité. C’est une autre agence. Ce n’est pas suffisant. Nous attendons plus de nos responsables municipaux. »

La locataire Jennifer Kuipers a déclaré lors de l’audience que sa plus grande préoccupation n’était pas un incendie, mais un effondrement du toit de l’immeuble. « Lorsque le commissaire aux incendies a pris la parole lors de cette réunion publique pour le compte rendu, il a dit directement à mes questions que vous ne pouvez pas éteindre ces incendies de batteries une fois qu’il y a un emballement thermique, tout ce que vous pouvez faire est d’asperger les batteries pour essayer de les garder suffisamment fraîches et d’exploser, et notre bâtiment n’est pas structurellement [adéquat] – il ne peut pas drainer cette quantité d’eau. »

La locataire Olivia Silver partage ces préoccupations et a déclaré que les locataires n’avaient reçu « aucun détail » sur la façon dont FDNY combattrait un incendie sur le toit. « Comment cela m’est permis, c’est comme, c’est de la folie, c’est totalement au-delà de moi que cela soit autorisé », a-t-elle déclaré.

Silver a déclaré à Brownstoner qu’elle « n’avait rien contre » le stockage de batterie et l’énergie verte, « Je sais que c’est un énorme, énorme problème dans la ville en ce moment et qu’ils essaient de trouver des solutions. » Cependant, elle a dit qu’elle ne pensait pas que mettre une technologie relativement nouvelle sur un immeuble résidentiel d’environ 100 locataires était une bonne idée. « C’est une situation déprimante », a-t-elle déclaré.

Une fissure dans le mur d’un appartement au 315, rue Berry. Photo via Olivia Silver

Le Conseil international du code a publié un guide sur les systèmes de stockage d’énergie (ESS) plus tôt cette année qui indique que les ESS sont beaucoup plus sûrs que les « produits de consommation mal réglementés » et que les systèmes d’aujourd’hui sont « nettement plus sûrs que ceux installés il y a deux ou trois ans, et on s’attend à ce que ceux installés deux ou trois ans à l’avenir soient plus sûrs que ceux installés aujourd’hui ».

Cependant, le guide, destiné aux responsables du bâtiment, aux services d’urgence, aux planificateurs, aux architectes et aux ingénieurs, indique que « comme pour toute nouvelle technologie, il existe des questions compréhensibles concernant la sécurité des systèmes de stockage d’énergie par batterie lithium-ion ». Notamment, les incendies et les explosions.

Les incendies dans les systèmes de stockage d’énergie en Arizona, en Chine et en Corée ont mis en évidence les risques posés par les systèmes et la nécessité de procédures méticuleuses dans le développement, l’installation et la maintenance des batteries.

Avec l’augmentation mondiale des systèmes de stockage d’énergie, un certain nombre d’organisations, dont Underwriters Laboratory, la FEMA et la Fire Protection Research Foundation, mènent des recherches sur la façon d’assurer la sécurité de la nouvelle technologie et établissent des normes pour régir les systèmes.

Inondation à l’intérieur d’un appartement au 315, rue Berry. Photo via Olivia Silver

Brian O’Connor, ingénieur de la National Fire Protection Association, a déclaré à Brownstoner que bien qu’il n’y ait pas de meilleure approche nationale pour lutter contre les incendies ESS, une gamme de ressources de formation a été développée pour « assurer la sécurité de nos pompiers et du public, et éteindre ces incendies d’une manière qui satisfait tout le monde ».

Il a déclaré que bien que les systèmes de stockage d’énergie lithium-ion comprennent des systèmes de gestion de batterie, des systèmes de gestion thermique et d’autres technologies intégrées pour tenter d’empêcher les systèmes de stockage de s’emballer thermiquement, des précautions doivent encore être prises, les risques atténués et une réglementation mise en place. Il a déclaré que si un emballement thermique se produisait dans une batterie de toit, un incendie pourrait « absolument » se propager à travers les bâtiments.

« Le plus grand défi de ces systèmes de batteries est qu’ils ne sont pas quelque chose que nous avons l’habitude de traiter, c’est une nouvelle technologie qui possède ces caractéristiques uniques contre lesquelles nous devons prendre des mesures spécifiques pour nous protéger. Ces étapes existent, mais c’est encore quelque chose que nous n’avons pas complètement, je suppose, familiarisé avec toute l’industrie des incendies, et c’est un défi d’essayer de diffuser l’information », a-t-il déclaré.

Un représentant du FDNY a déclaré à Brownstoner que le département avait publié sa lettre de non-objection au projet après que « l’installation proposée ait été entièrement examinée par notre Bureau de prévention des incendies et notre Bureau des opérations incendie ».

Le représentant a déclaré que FDNY avait entendu dire que l’installation « fournira de l’énergie au réseau électrique et qu’elle a été placée sur le toit d’un bâtiment en raison de la rareté des emplacements disponibles dans la communauté. Le fait que l’installation proposée se trouve sur un toit extérieur permettrait d’atténuer certains des dangers associés aux installations SESS.

Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès de la Commission des normes et des recours

Bien qu’elle ait demandé à la BSA d’exiger que MicroGrid Networks inclue des mesures de sécurité supplémentaires (alarme incendie, système de pulvérisation d’eau, colonne montante, distance de la zone de loisirs, enceintes de sécurité, panneaux résistants au feu sur la plate-forme et dégagements des murs de parapet), l’approbation des projets est finalement entre les mains de la BSA. « Le service d’incendie n’a abordé que les aspects de sécurité incendie et de lutte contre les incendies de l’installation proposée », a déclaré le représentant.

Alors que la BSA doit approuver le permis spécial pour que le projet aille de l’avant, le Département des bâtiments doit également délivrer des permis et d’autres organismes sont impliqués dans l’approbation.

Michael Kozak, un avocat que les locataires ont récemment embauché avec l’aide de fonds de GoFundMe, a fait valoir lors de l’audience que l’installation ne pouvait pas aller de l’avant légalement, indépendamment des problèmes de sécurité, étant donné qu’elle enfreignait les lois sur la stabilisation des loyers. La loi, a-t-il dit, exige la permission du ministère du Logement et du Renouvellement communautaire avant que des changements ne soient apportés aux services des locataires – dans ce cas, l’accès au toit, à l’ascenseur et au quai de chargement.

Cependant, Lobel, l’avocat de MicroGrid Networks, a déclaré que les permis spéciaux délivrés par la BSA sont « étroitement adaptés afin de fournir un soulagement spécifique aux demandeurs », et que les critères sur lesquels ils sont évalués sont de savoir si le projet desservirait la zone résidentielle dans laquelle il est installé et si les options d’emplacement qui ne nécessiteraient pas de permis spécial avaient été pleinement explorées. Il a déclaré qu’au cours des deux dernières années, MicroGrid Networks avait satisfait à toutes les exigences pour que le permis soit délivré.

Il a ajouté que d’autres services municipaux, tels que le Département des bâtiments et le Service des incendies, sont responsables de l’établissement des protocoles de sécurité, et non de la Commission des normes et des appels.

Le toit du 315 Berry Street et ceux de ses voisins. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès de la Commission des normes et des recours

Néanmoins, ce ne sont pas seulement les locataires qui ont des réserves contre le projet, le conseil communautaire 1 votant également pour le désapprouver. Le président Stephen Chesler a déclaré lors de l’audience que lorsqu’un chef de bataillon du FDNY s’est présenté devant le conseil et a reçu des exemples d’incendies de systèmes de stockage d’énergie à grande échelle dans d’autres États et pays, il a noté que le département n’avait d’expérience que dans l’extinction des incendies de batteries au lithium à petite échelle.

En février, le conseil communautaire a voté à l’unanimité « pour réitérer ses sévères réserves quant à la sécurité de l’emplacement d’une sous-station électrique » sur le bâtiment résidentiel, a déclaré Chesler aux commissaires. Il a déclaré que bien que le conseil soutienne l’innovation et l’adaptation aux changements climatiques, il ne soutient pas « les initiatives qui pourraient mettre imprudemment en danger les résidents ».

La BSA doit prendre une décision sur le permis spécial lors de sa réunion du 5 juin. Le président Shampa Chanda a déclaré lors de l’audience de mars que la décision de la BSA devait être basée sur la question de savoir si MicroGrid Networks avait respecté les conclusions selon lesquelles l’installation desservirait le quartier et qu’il n’était pas possible de trouver un autre site dans un district de zonage de plein droit. D’autres agences, a-t-elle dit, sont responsables de la délivrance d’autres permis et de l’avancement du projet.

« Notre projet n’est qu’une des nombreuses étapes de la construction de ce projet, alors je veux juste que cela figure au compte rendu », a-t-elle déclaré.

Lors de l’audience, elle a remercié les orateurs d’avoir « souligné des facteurs très critiques », que la BSA porterait à l’attention d’autres agences pour « veiller à ce que la sécurité des bâtiments et l’opération n’empiètent pas sur la sûreté et la sécurité de l’immeuble et des locataires ».

Le toit au 315, rue Berry. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès de la Commission des normes et des recours

Le directeur de l’exploitation de MicroGrid Networks, Timothy Dumbleton, a déclaré à Brownstoner que le projet répondait non seulement à de graves besoins de la communauté, le Water Street Network de Williamsburg étant l’un des réseaux les plus stressés de la ville, mais que des scientifiques, des ingénieurs et d’autres experts avaient prouvé que la technologie était sûre.

Il a déclaré que la société avait cherché pendant des années des emplacements pour le système de stockage qui ne nécessiteraient pas le permis, mais a déclaré qu’elle n’avait rien trouvé. Il a ajouté que le prix de location de l’équipement de stockage par batterie ne peut pas rivaliser avec les prix de location résidentiels, ce qui rend presque impossible de trouver un terrain à Williamsburg.

Dumbleton a déclaré que le service d’incendie de la ville de New York avait certaines des règles les plus strictes au monde pour le stockage des batteries, y compris que les batteries soient certifiées UL, et que la ville avait des règles supplémentaires concernant la sécurité des batteries. Il a déclaré que MicroGrid Networks avait demandé à un certain nombre d’ingénieurs d’évaluer le projet et la capacité du bâtiment, qui, selon lui, ont tous déterminé que le toit était capable de supporter le poids du projet. Néanmoins, il a déclaré qu’il appartenait au DOB d’établir l’adéquation du bâtiment au projet, et non à BSA.

« Je pense que ce que vous devez comprendre à propos des quartiers résidentiels et des batteries, c’est que si la ville de New York doit se décarboniser, il doit y avoir beaucoup, beaucoup, beaucoup, beaucoup de projets installés dans tous les quartiers de New York - zones résidentielles, commerciales, manufacturières, industrielles - tous ont besoin de batteries, sinon vous ne pouvez pas décarboniser », a ajouté Dumbleton.

Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès de la Commission des normes et des recours

Et la ville est d’accord. Dans les amendements de zonage City of Yes for Carbon Neutrality du ministère de l’Urbanisme, les petits systèmes de stockage d’énergie occupant moins de 10 000 pieds deviendraient de plein droit sur les bâtiments résidentiels. À l’heure actuelle, les installations de SST ne sont autorisées de plein droit que dans les districts commerciaux et manufacturiers.

Lors d’une récente table ronde de journalistes, le président et directeur du DCP, Dan Garodnick, a déclaré que disposer d’un système de production et de stockage d’énergie distribuée dans la ville nécessitait l’installation de batteries en toute sécurité dans toute la ville. Il a déclaré que DCP avait entendu les préoccupations de la communauté au sujet de l’ESS, mais que les systèmes de la ville seraient installés par des professionnels, supervisés par le DOB et approuvés par le FDNY. Il a dit que cela « est un contraste avec ce qui, je pense, a occupé les nouvelles récemment, qui est, vous savez, ces vélos électriques où vous avez des batteries qui ne sont régulées par personne, souvent mal attachées, et où elles créent des conditions dangereuses pour les gens. »

« Je pense donc qu’il est juste important de noter que ce sont les seules similitudes entre ces deux choses est le mot » batterie « . Il s’agit d’un niveau d’engagement entièrement différent avec le gouvernement et les professionnels et nous n’avons jamais vu de problème avec les systèmes de stockage d’énergie dont nous parlons ici.

Selon une présentation sur la question tenue par DCP, les « systèmes à base de batteries sont soigneusement examinés, extrêmement sûrs et complètement différents des systèmes trouvés dans les batteries de vélos électriques courantes ».

Chaque système de stockage sera « essentiellement conçu et installé sur mesure par des ingénieurs et des électriciens spécialement formés » et que « toutes les installations doivent utiliser des technologies certifiées UL pré-approuvées par le FDNY » et examinées sur une base spécifique au site par le DOB.

Toutes les installations de plus de 250 kilawatts sont classées comme « grands » systèmes et doivent également être examinées par le DOB et le FDNY, a déclaré le DCP dans la présentation, tandis que les installations avec des empreintes de plus de 10 000 pieds nécessiteraient toujours un examen BSA avant d’être installées dans un quartier résidentiel.

« Nous avons travaillé avec FDNY et DOB pour développer la proposition et poursuivrons les conversations avec les agences autour de la sécurité de cette technologie », a déclaré la ville dans la présentation. Avec les amendements actuellement soumis à l’examen public, DCP encourage les New-Yorkais à contacter leurs conseils communautaires, le président de l’arrondissement et les membres du conseil municipal pour partager leurs questions ou leurs préoccupations.

En ce qui concerne l’assurance des bâtiments, Danielle Lombardo, associée de la société d’assurance immobilière Lockton, a déclaré que, du point de vue de l’assureur, elle ne considérait pas les systèmes de stockage d’énergie comme une préoccupation.

L’installation de la batterie occupera un peu plus de 5 000 pieds carrés. Image via la demande de permis spécial de MicroGrid Networks auprès de la Commission des normes et des recours

Un représentant du département de l’urbanisme a déclaré à Brownstoner que le département était au courant de la demande de permis spécial au 315 Berry Street, et a déclaré que l’agence avait « coordonné avec d’autres agences municipales, y compris le bureau du maire pour le climat et la justice environnementale, qui ont supervisé la coordination sur des projets énergétiques critiques, y compris celui-ci ».

Il a déclaré que la mise en place d’un réseau dispersé de stockage d’énergie « est une condition préalable essentielle à un réseau énergétique basé sur le renouvellement, ce qui est essentiel pour faire face à la crise climatique et atteindre nos objectifs ambitieux de réduction des émissions locales, c’est pourquoi nous proposons de faciliter des installations ESS similaires dans le cadre de City of Yes for Carbon Neutrality ».

Les installations existantes comprennent celles situées au sommet du Barclays Center et à l’hôtel TWA de l’aéroport JFK. « Il n’y a eu aucun incident de sécurité associé à ces systèmes à ce jour », selon le représentant.

Il a ajouté que si la ville du Oui pour la neutralité carbone était adoptée, « toutes les installations continueraient à faire l’objet d’un examen approfondi par nos partenaires du DOB et du FDNY, avec des réglementations de sécurité strictes ».

« En ce qui concerne les défis des locataires, les critères de zonage et les codes de prévention des incendies et du bâtiment s’appliquent dans tous les cas. Si les locataires estiment qu’il y a des infractions, ils sont libres de les signaler, mais si une installation de SST est autorisée et jugée sûre, les agences municipales concernées doivent l’approuver.

Les permis de DDN requis pour l’installation de l’ESS, a déclaré un représentant de la DDN à Brownstoner, concernent un système de stockage d’énergie, un système de gicleurs associé, les travaux électriques et tous les supports de calage nécessaires sur le toit et autres travaux connexes.

Le représentant a déclaré qu’une demande devrait être conforme à tous les codes et règlements de la ville, qui sont « une norme de sécurité minimale que tous les projets de construction prévus doivent respecter afin d’obtenir une approbation du département ». Toutes les demandes nécessiteraient également une lettre de non-objection du FDNY, une analyse structurelle sur le toit, les approbations du Bureau de la certification technique et de la recherche du DOB sur la technologie du système de stockage d’énergie.

Bien que les exigences du code de prévention des incendies soient gérées par le FDNY, le représentant a déclaré que « les plans d’atténuation des incendies associés au système de batterie comprendraient des plans de protection contre les incendies, la surveillance du système de gestion de la batterie et la construction de matériaux incombustibles sous la batterie ».

En ce qui concerne le 315 Berry Street, le représentant a déclaré que le propriétaire du bâtiment avait entamé le processus de délivrance de permis en 2020 et que la demande était actuellement rejetée, en raison des problèmes de zonage actuellement devant BSA. L’évaluation du système de batterie par OTCR est également en attente, a déclaré le représentant, « car le demandeur n’a pas encore soumis toute la documentation requise avec la date de naissance, nécessaire pour obtenir l’approbation de l’OTCR ». Toutefois, les demandes de calage en acier et de système de gicleurs sur le toit ont toutes deux été approuvées par la DDN. Le représentant a ajouté que les violations actuelles du bâtiment n’avaient pas d’incidence sur le processus de délivrance de permis, car elles concernent d’autres sections du bâtiment qui n’ont pas d’incidence sur le projet de SST proposé.

Si le ministère reçoit la demande en pleine conformité avec tous les codes et règlements de zonage applicables, elle sera approuvée, a déclaré le représentant, ajoutant que « le DOB n’a pas d’autorité discrétionnaire lorsqu’il s’agit d’examiner et d’approuver les demandes de projet de construction ».

Si le projet va de l’avant, et les modifications de zonage, il sera probablement parmi les premières des nombreuses installations résidentielles que la ville verra dans les années à venir, un nouvel ajout au paysage en constante évolution de la ville de New York.

Articles connexes

[email protected] par courriel avec d’autres commentaires, questions ou conseils. Suivez Brownstoner sur Twitter et Instagram, et aimez-nous sur Facebook.